Начнем с того, что покупка жилой недвижимости – это очень серьезное (по объему задействованных, а иногда, единственных и последних средств), ответственное (могут возникнуть различные судебные иски) и, соответственно, сложное (по количеству необходимых документов; знанию подводных камней в различных ситуациях и т.д.) мероприятие. Вовсе нет желания запугать покупателей действовать самостоятельно (без посредников), скорее, наоборот, хочется предупредить о потенциальных неприятностях и подсказать, как этого избежать, действуя без помощи риэлторов, взимающих очень немалые гонорары (зачастую ни за что) и, главное, не несущих никакой ответственности при возникновении неприятных последствий.
Если Вы собираетесь покупать жилую недвижимость в первый раз я бы порекомендовал привлечь профессионального риэлтора (по рекомендации знакомых) для оказания квалифицированной поддержки, обеспечения соблюдения Ваших прав и всех процедурных вопросов. Самостоятельно совершать в первый раз сделку купли-продажи, начиная с подбора вариантов до момента закрепления права на собственность, очень сложно, но возможно.
Итак, с чего начинается сделка. Продавцу объекта недвижимости необходимо иметь на него соответствующие правоустанавливающие документы и получить согласие на проведение операции по продаже всех других собственников, если таковые имеются. Одного желания «продать» недостаточно, продавец должен иметь полное право на совершение продажи жилья.
Покупателю, кроме желания приобрести выбранный объект недвижимости, также нужно удостовериться в юридической «чистоте» объекта и четко представлять, каковы будут источники финансирования данного мероприятия.
После того, как принято предварительное решение о сделке купли-продажи, наступает подготовительный период, требующий особой тщательности и терпения со стороны всех участников. Рекомендуется составление Предварительного договора купли-продажи, где продавец и покупатель заявят в письменной форме о своих намерениях, и покупатель, зафиксировав обязательно этот факт в договоре, передаст аванс продавцу. Авансирование сделки формально закрепляет желание сторон совершить куплю-продажу.
Хочется повторить: обязательно покупатель или его представители должны проверять юридическую «чистоту» предполагаемой сделки самым тщательным образом, чтобы исключить факторы, которые могут впоследствии привести к опротестованию сделки в судебном порядке.
Например, квартиру продает женщина, являющаяся 100%-собственницей жилого объекта. Необходимо проверить была ли собственница в момент покупки данного объекта в браке, если была, то каким образом она стала 100%-собственницей (всё ли было оформлено законно, в т.ч. с учетом возможных наследников ее мужа на момент покупки).
Другой пример. Покупаемая Вами квартира находится в собственности у продавца с 199х года (до 1998 года). Необходимо проверить каким образом продавец приобрел данную квартиру. Если квартира продавцом была приватизирована, надо выяснить, не ущемлены при приватизации интересы других лиц (особенно несовершеннолетних), зарегистрированных на момент приватизации в данной квартире.
Если у Вас возникли подозрения в дееспособности продавца (продавец пьющий; либо сильно пожилой; либо заметно, что страдает какими-то отклонениями), не стесняйтесь, требуйте справки из наркодиспансера и психдиспансера (могут найтись родственники, которые подадут иск о признании сделки недействительной ввиду недееспособности продавца). Правда, получив эти справки, успокаиваться рано, т.к. учет в этих диспансерах – дело добровольное. Гарантировать отсутствие в дальнейшем исков по этой причине может только соответствующее врачебное заключение на момент совершения сделки.
Различных ситуаций (особенно сложных при наличии несовершеннолетних) может возникнуть бесконечное количество. Все ситуации невозможно упомянуть, поэтому в каждом конкретном случае надо держать «ухо востро», собирать побольше информации, консультироваться и ни в коем случае не торопиться. Рекомендую собрать справки по форме 7 (технические характеристики квартиры), по форме 9 (состав зарегистрированных лиц) и по форме 12 (архивная, о ранее зарегистрированных), а также обязательно взять в Регпалате справку об отсутствии обременений (выдают любому) и попросить продавца получить справку о переходе прав (выдают собственнику).
Главное: если вдруг у Вас возникли ощущения, что что-то неладно, лучше отступиться от этой квартиры. Других вариантов много.
По окончании подготовительного периода, сбора пакета всех необходимых для совершения сделки документов, между участниками сделки составляется договор, по которому продаваемая квартира отчуждается в пользу нового собственника. Обязательно в договоре прописывайте реальную стоимость квартиры (не соглашайтесь ни на какие уговоры занизить стоимость в договоре). Это убережет Вас от потери Ваших средств, в случае если суд признает сделку недействительной. Выбирается также форма договора: нотариальная или простая письменная (данная форма часто используется при совершении сделки между знающими друг друга людьми или при перераспределении прав собственности на недвижимость между членами семьи). Определяется, кто именно возьмет на себя соответствующие расходы по оформлению.
Окончание сделки – это получение денег продавцом (под расписку, у нотариуса, через банковскую ячейку, другим способом) и получение покупателем объекта недвижимости, что фиксируется документально – составляется акт приема-передачи (обязательно).
P.S.
В данной статье показана только «верхушка айсберга» операций с недвижимостью. Даже если кто-то проделает немалый труд и напишет фолиант, где будут прописаны рецепты действий при покупке квартиры на все случаи жизни, через некоторое время возникнет ситуация, для которой не найдется рецепта.
Рекомендация одна: если желаете купить квартиру в первый раз самостоятельно, надо очень «дружить с головой», а конкретно, заблаговременно изучить форумы и сайты, посвященные недвижимости, изучить законодательство (гражданский, семейный, жилищный кодексы) в части, касающейся приобретения и отчуждения жилой недвижимости, поговорить со знающими знакомыми (кто-то что-то подскажет) и придерживаться рекомендаций, изложенных в данной статье.
