Вначале несколько слов о различных видах мошенничества в этой сфере. Все виды данного мошенничества можно разделить на три класса: мошенничество риэлторов (лже-риэлторов); мошенничество знакомых или родственников собственника жилого помещения; наконец, просто мошенничество проходимцев.
Рассмотрим на примерах более подробно каждый класс мошенничества.
Мошенничество лже-риэлторов.
Один из вариантов: лже-риелторы предлагают заключить договор на информационные услуги по подбору квартиры в аренду. Берут предоплату и, либо просто исчезают, либо предоставляют не существующие адреса, либо затягивают процесс, предоставляя «кривые» адреса, где хозяева уже сдали или не планировали сдавать свое жилье в аренду. Либо даже более циничное мошенничество: получают деньги, не заключая никакого договора, и дают «левые» списки квартир якобы сдаваемых в аренду с фальшивыми телефонами. Арендатор, помаявшись, махает рукой и продолжает искать жилье другим способом. Деньги, отданные лже-риэлторам, не вернуть.
Как уберечься от такой неприятности? Не давать никакой предоплаты. Оплату риэлтерских услуг осуществлять только после подписания договора аренды реального жилого помещения (после осмотра) с реальным собственником.
Мошенничество знакомых или родственников собственника.
Пример 1. Мошенничество знакомых. Арендатор посмотрел квартиру – понравилась. Хозяйка попросила сразу за аренду квартиры предоплату на полгода вперед (нормальная ситуация). Заветный ключик от квартиры отдала сразу. Документально оформить аренду договорились через пару дней при въезде. Через два дня в назначенное время, вдруг выяснилось, что практически одновременно семь семей пытаются заселиться с вещами в эту самую квартиру. Все со своим ключом от входной двери, с одинаковыми историями о сделке с милой хозяйкой. Но это еще не все. Буквально получасом позже появился мужчина и заявил, что он – собственник жилого помещения, а милая дама сама у него квартиру на неделю (на время командировки) снимала. А документы мошенницы он даже не смотрел.
Пример 2. Мошенничество родственников. Арендаторы договорились с бабушкой об аренде жилого помещения. Деньги вперед заплатили, через пару дней приходит ее сын и выгоняет арендаторов из снятой квартиры, потому что собственник – он, а не бабушка. И жить арендаторы в снятой квартире не смогут, и деньги за аренду исчезнувшая бабушка не вернет. Потому что договор не заключен, либо не проверено право собственности. Другой вариант: имеется несколько собственников жилья, а сдать квартиру решил только один из них, без письменного согласия остальных, что приведет к расторжению договора аренды. Деньги можно будет вернуть, если сдавший родственник не исчезнет.
Как уберечься от такой неприятности? Не давать никакой предоплаты без заключения договора. Производить оплату аренды только после заключения договора аренды реального жилого помещения (после
осмотра) с реальным собственником. Факт оплаты фиксировать письменно (обязательно рукой собственника) либо в конце договора, либо распиской. При наличии других собственников требовать их письменного согласия (как приложения к договору).
Мошенничество проходимцев.
Одна гражданка расклеивала объявления, что срочно, а поэтому недорого сдает квартиру совсем рядом с метро в хорошем районе. При первой встрече мошенница ловко входила в доверие, предъявляла фальшивые документы на квартиру, но как бы невзначай добавляла, что пока она ехала на эту встречу, уже выстроилась очередь из желающих арендовать ее квартиру. Мошенницу тут же начинали уговаривать принять небольшую плату в залог того, что именно они будут снимать у нее квартиру. При этом саму квартиру даже еще не видели. Да и не было у мошенницы никакой квартиры. Она великодушно соглашалась принять деньги – предоплату за аренду квартиры и исчезала навсегда.
Как уберечься от такой неприятности? Не надо быть уж совсем простофилей. Не надо торопиться и цепляться за определенную квартиру – найдутся другие варианты. Любые мошенники играют на слабостях людей.
Как правильно вести себя при съеме квартиры, чтобы не попасть в руки мошенников? Нужно знать основные правила игры на этом рынке.
С чего начинается съем квартиры? С поиска вариантов квартир, сдаваемых в аренду. Объявления «сниму-сдам квартиру» размещаются везде – в Интернете, в газетах, даже на остановках. И все эти способы поиска работают.
Самый большой риск нарваться на мошенников при съеме квартиры – это, конечно, поиск объявлений в общественных местах. Поиск вариантов через Интернет или газету мало чем отличается от объявлений в общественных местах. И здесь так же нужно проявлять бдительность и осторожность.
Еще один вариант (для ленивых людей) – снять квартиру через риэлтерские агентства. Это наиболее безопасный способ, т.к. риэлторы работают в тесном контакте с хозяевами квартир, проверяют их документы на квартиру, а также берут на себя обязательства по подбору подходящего именно Вам варианта. За это берут оплату, как правило, в размере полумесячной арендной платы. Значительные отклонения в большую или меньшую сторону должны насторожить. Но в любом случае не нужно терять
бдительности и при обращении в риэлтерское агентство. Нужно помнить о лже-риэлтерах.
Если решили снять жилье с помощью риелторов, обязательно заключайте договор об оказании услуг, в договоре должно быть прописано явно, какие услуги оказываются, каким образом оплачиваются (рекомендую оплачивать услуги риэлторов в объеме 100% после подписания договора с собственником), порядок досрочного расторжения договора и каким образом возвращается оплата за недобросовестно оказанные услуги по подбору квартиры в аренду.
Некоторые риэлтерские агентства предусматривают в договоре на съем квартиры условие о бесплатном подборе другой квартиры в случае, если предыдущая не подходит по серьезным причинам (например, собственник квартиры грубо нарушает условия договора аренды).
Итак, одним из вышеперечисленных способов подходящая Вам для съема квартира найдена. Теперь внимательно изучите документы собственника квартиры. Это не только паспорт, но и свидетельство о праве собственности. Вы должны четко понимать, что договор заключаете с собственником, а не с его бабушкой, которая тут «просто прописана» и решила подзаработать, пока внук в загранкомандировке. Или еще вариант – собственников несколько, а квартиру сдает только один из них. Требуйте их письменного согласия.
Если с документами все в порядке, перед подписанием договора аренды, проведите более детальный осмотр квартиры, обратив особое внимание на кухонное и сантехническое оборудование, бытовую технику и мебель на предмет их исправности. К примеру, если сантехника находится в неисправном состоянии, то возможно возникновение залива нижерасположенных квартир. Претензии предъявят собственнику, а он, в свою очередь Вам.
Согласно действующему законодательству договор аренды жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). В данном
конкретном случае простой письменной формы достаточно, у нотариуса договор заверять не обязательно.
На что обратить внимание при составлении и подписании договора аренды квартиры? В договоре аренды обязательно укажите паспортные данные собственника и данные свидетельства на право собственности. Также в договоре аренды квартиры указывается предмет, то есть арендуемое жилое помещение, с указанием адреса, площади, количества комнат. Если собственников квартиры несколько, а договор аренды квартиры Вы подписываете с одним из них, не забудьте потребовать письменного согласия других собственников.
Обязательно указывайте срок, на который договор аренды квартиры заключается, пропишите процедуру досрочного расторжения договора аренды квартиры по инициативе обоих или только одной стороны, а также за какой период времени вы будете предупреждать друг друга о том, что намерены расторгнуть договор аренды квартиры. Обычно этот срок составляет один месяц.
Не забудьте указать в договоре аренды квартиры размер арендной платы, способ и срок ее внесения. А также настаивайте на внесении условия, что Арендодатель не имеет право изменять размер платы в течение срока действия договора без согласия Арендатора. Также обсудите, и отразите в Договоре аренды квартиры, входит ли оплата коммунальных услуг в стоимость арендной платы или «коммуналка» оплачивается отдельно.
В случае если в съемной квартире вместе с вами будут проживать члены вашей семьи, не забудьте перечислить их в договоре аренды квартиры, что совместно с арендатором будут проживать члены его семьи.
Договор аренды квартиры составляется в двух экземплярах, по одному экземпляру для каждой из сторон. Можно попросить так же копию свидетельства о праве собственности включить приложением к договору аренды квартиры.
Составьте акт приема-передачи имущества (неотъемлемое приложение к договору аренды квартиры), которое передается Вам в пользование вместе с квартирой. Укажите количество, наименование, модель, рабочее/нерабочее состояние, степень износа, дефекты и повреждения. Будьте внимательны, следите, чтобы в опись случайно не попала отсутствующая в квартире вещь. Это позволит в дальнейшем избежать неприятностей.
Не забывайте брать с собственника расписку, как только отдаете ему арендную плату за снимаемую квартиру в очередной раз. А если переводите на карту через платежный терминал – сохраняйте чеки.
P.S.
При наличии грамотно составленного договора аренды на снимаемую квартиру Вас никто не сможет «выставить» из квартиры в любое время, у Вас будет реальная возможность отстоять свои права в суде. В отличие от варианта с устными договоренностями о съеме квартиры.
