Растущее количество новостроек в Чехии вызывает интерес к целому ряду связанных с ними вопросов, среди которых одно из первых мест занимают механизмы ценообразования. Специфика местного рынка недвижимости такова, что факторы, определяющие стоимость квартир в новых чешских ЖК, далеко не всегда совпадают с факторами, актуальными для других стран. Рассмотрим подробнее, в чём заключается эта специфика, из каких параметров складывается цена квартиры и почему приобретение жилья в новостройках, несмотря на более высокую цену, выгоднее, чем покупка квартир на вторичном рынке.
От чего зависит цена квартиры в Чехии
Во многих городах мира стоимость квартиры во многом определяет месторасположение дома: в престижных и центральных районах квартиры стоят намного дороже, чем в тех, которые считаются неблагополучными или отдаленными. Однако Чехия является исключением из этого правила в силу особенностей городской застройки. С одной стороны, в историческом сердце Праги, Карловых Вар или других крупных туристических центров новостройки не возводят, а с другой, в чешских городах нет неблагополучных социальных гетто. Если район отдален от центра, это не означает, что там небезопасно или нет необходимой инфраструктуры: тот же пражский Смихов по уровню комфорта ничем не отличается от Градчан.
Таким образом, ведущими факторами, влияющими на стоимость квартир в пределах одного города, являются:
- тип новостройки: в обычных ЖК квартиры стоят меньше, чем в считающихся элитными резиденциях - малоэтажных комплексах с закрытой придомовой территорией;
- стадия строительства: как и везде, в Чехии цена квартир в доме, находящемся "на стадии котлована", куда ниже, чем в том, который уже сдан в эксплуатацию и частично заселен;
- характеристики самой квартиры: прежде всего метраж, отчасти планировка, вид из окон и т.д.
Иначе обстоит дело с географическими параметрами: здесь Чехия ничем не отличается от остальных стран, где жилье в столице стоит намного дороже, чем в небольшом провинциальном городе. Пальму первенства по ценам на квартиры в новостройках держит Прага, а самое дешёвое жильё можно найти в Усти-над-Лабем. В любом случае купить новую квартиру меньше чем за 45-50 тыс. евро в провинции и 120 тыс. евро в Праге вряд ли удастся.
Новостройки и жилье на вторичном рынке
Сравнивая стоимость квартир в новостройках с ценами на жилье на вторичном рынке, нетрудно заметить, что первые как минимум в 1,5-2 раза дороже, причём это касается прежде всего небольших городов. В них на вторичном рынке за 50 тыс. евро можно купить двухкомнатную квартиру, а самая дешевая "однушка" обойдется в какие-то 30-35 тыс. Отчасти так происходит потому, что количество новостроек за пределами Праги, Брно и других крупных центров невелико, зато "старых", т.е. построенных в 1960-80-х гг., панельных домов более чем достаточно.
Неудивительно, что у тех, кто не располагает большими суммами и потому подыскивает самые бюджетные варианты, возникает соблазн отказаться от покупки небольшой квартиры в новостройке и приобрести за полцены жильё на вторичном рынке. Однако такое решение чаще всего является ошибочным, во всяком случае, сэкономить таким образом не удаётся. Дешёвое жильё в домах XX ст. в абсолютном большинстве случаев нуждается в ремонте: даже если фасад дома был отреставрирован, то в квартирах сохранились интерьеры тридцатилетней давности и такие же трубы, батареи и т.д. Их обновление будет стоить немало, особенно если придется ремонтировать коммуникации. В результате нередко обнаруживается, что "необычайно дешёвая" квартира в панельном доме 1970-х гг. обошлась в ту же сумму, за которую можно было приобрести квартиру аналогичного метража в новостройке, вот только жить в ней далеко не так удобно и комфортно.
Впрочем, специфика чешского рынка недвижимости такова, что в долгосрочной перспективе покупка любой квартиры является выгодной. Последние два десятилетия цены на местную недвижимость непрерывно растут, и любое жильё через 5-10 лет можно будет продать дороже как минимум на 10-15%.
