Под обременением понимают ограничение прав владельца жилья на полноценное пользование им. Собственник объекта недвижимости, находящегося под обременением, не сможет в полной мере распоряжаться имуществом, если на это нет согласия третьей стороны. Третья сторона – банк, государственная организация либо физическое лицо. Но квартиры с обременением покупают, продают, заключают другие сделки. В данном случае выплачивать остаток долга будет новый хозяин.
Что такое обременение
Факт обременения на квартире означает, что жилье является предметом залога. Чаще всего недвижимое имущество предоставляют банку в качестве обеспечения при условии высокой ликвидности объекта. Использование жилплощади в качестве залога позволяет владельцу брать в долг максимальные суммы. Право пользования имуществом сохраняется за владельцем (он может жить в квартире, доме или сдавать их). Но вот заключить сделку купли-продажи или подписать другой договор, который приведет к передаче прав другому лицу, так просто не выйдет.
Дарение, куплю-продажу без ограничений можно будет осуществлять после снятия обременения с квартиры. Другой вариант – покупатель приобретает жилье с обременением, перезаключает договор залога, остаток по сумме долга финансовому учреждению выплачивает сам. У такой схемы есть свои особенности, которые нужно понимать и учитывать.
Виды обременения
Что такое обременение, мы выяснили, можно ли продавать квартиру, другой объект недвижимости в залоге, тоже. Теперь разберемся с типами обременений. Доступные варианты:
- Обременение по ипотеке – после подписания договора кредитования обременение накладывается на покупаемую квартиру. Это минимизирует риски потери средств для банка, исключают вероятность мошенничества со стороны клиента, дает гарантию возврата долга с процентами. Обременение по ипотеке снимается после полного расчета по сумме долга. В случае нарушения заемщиком указанных в договоре обязательств банк может изъять квартиру, выставить ее на торги. Все моменты относительно ограничения прав прописываются в договоре.
- По договору ренты – схема, которая заслуживает отдельного рассмотрения. Неблагоприятная экономическая ситуация в стране побуждает пенсионеров искать поддержки у третьих лиц. В данном случае заключается договор ренты, действует он пожизненно. Одна сторона в соответствие с соглашением обязуется заботится о второй до момента смерти. Под понятием «заботы» подразумевается покупка одежды, лекарств, бытовая помощь, оплата коммунальных. В итоге лицо, которое берет шефство над пожилым человеком, становится собственником квартиры. Этот вид обременений снимается после расторжения договора или смерти пенсионера. Тогда можно будет осуществлять продажу или покупку квартиры.
- Обременение по договору аренды – владелец передает третьи лицам жилье в найм (во временное пользование), заключает одноименный контракт. Когда договор заключается на срок 12 месяцев и более, его регистрация в Ростреестре обязательна. На квартиру автоматом накладывается обременение – до прекращения действия договора или его разрыва.
- В связи с арестом – за долги собственника. Квартиру в таком случае опечатывают, для проживания она становится непригодной. Чтобы снять обременение, нужно будет полностью рассчитаться по долговым обязательствам. Пока собственники квартиры имеют долги, заключать договора купли-продажи невозможно.
- Доверительное обременение – право собственности сохраняется за владельцем, но он на время своего длительного отсутствия составляет договор доверительного управления, позволяющий третьему лицу управлять недвижимостью. В права лица входят проживание, оплата счетов. Передача в аренду, продажа без согласия владельца невозможна.
Каждый вариант имеет свои особенности, предполагает определенный порядок снятия ограничений. Например, если жилье было куплено с привлечением средств маткапитала, доли должны быть выделены всем членам семьи. Также сделки по продаже квартир контролируют органы опеки. Снять обременение можно будет только после разделения жилплощади на равные доли между несовершеннолетними детьми, родителями.
Какие риски существуют
При покупке квартиры с обременением нужно учитывать целый перечень факторов. Но главный – это доступность информации. Например, на сайте сервиса Domclick прямо в объявлении публикуются сведения о том, что квартира или дом находится в залоге. Новый владелец должен идти на риски осознанно, такие сделки лучше заключать, заручившись помощью профессионального юриста.
Вероятные проблемы в будущем:
- необходимость полной выплаты долга;
- невозможность выселения арендаторов;
- запрет на проживание;
- ограничения по использованию жилплощади.
Самые сложные те сделки, которые предполагают покупку жилья, доля в котором принадлежит ребенку младше 18 лет (придется согласовывать сделку с органами опеки).
Где и как узнать о наличии обременения на квартиру
Чтобы проверить информацию, закажите выписку из ЕГРН. Сделать это можно в МФЦ или Росреестре по адресу регистрации объекта недвижимости. По возможности предоставьте сотруднику организации номер кадастра. Нужно будет оплатить госпошлину.
