Покупка недвижимости: проверка на предмет юридической чистоты

Прежде чем приобретать понравившуюся квартиру, необходимо убедиться, что с ней все в порядке, с юридической точки зрения.

Собственник, правоустанавливающие документы

Прежде всего, после принятия решения о приобретении понравившегося объекта, необходимо проверить паспорт продавца, а также визуально проверить правоустанавливающие документы (оригиналы). Снять копии с паспорта и правоустанавливающих документов. На самом первом этапе ничто не должно вызывать сомнений. Если собственник не может предоставить оригинальных правоустанавливающих документов либо у него какие-то сложности с паспортом, то ни аванса, ни задатка за недвижимость вносить нельзя, до предоставления продавцом вышеперечисленных документов в оригинале.

Обременения

Выяснить, нет ли обременений, наложенных на недвижимость, возможно получив выписку из ЕГРН на сайте https://online-resource.ru/vypiski-iz-egrn/. Получить информацию можно на сайте Росреестра. Такая выписка содержит информацию, носящую открытый характер: сведения о собственнике (собственниках) имущества, предметное описание недвижимости (адрес, метраж и т. д.), сведения об арестах, обременениях, наложенных судом, правах, установленных законом на право пользования объектом недвижимости (например, данные, о заключенном договоре аренды).

История перехода прав собственности

Историю перехода прав собственности может предоставить только собственник лично. Для этого он должен предоставить выписку из ЕГРН (ее закрытую часть), заказав ее в МФЦ.

Зарегистрированные и временно выписанные лица

Также продавца необходимо попросить предоставить выписку из домовой книги, содержащую информацию о зарегистрированных в квартире лицах. Лучше всего, если до сделки из квартиры все будут выписаны, иначе, если продавец поступит недобросовестно, и не выпишет всех прописанных в оговоренный срок, то покупателю придется выписывать прописанных в квартире лиц по суду. Несовершеннолетние дети должны быть выписаны к отцу или матери.

Кроме того, собственника надо попросить предоставить расширенную (архивную) выписку из паспортного стола. Внимательно изучая архивную выписку, нужно обращать внимание на тех лиц, которые убыли (выписаны) не по новому адресу, а, скажем в тюрьму, психиатрическую лечебницу, воспитательное учреждение либо вообще в «никуда».

Если при изучении архивной выписки будут обнаружены временно выписанные лица, то такую недвижимость приобретать ни в коем случае нельзя.

Согласие супруга

При условии приобретения недвижимого имущества в браке, то на его реализацию (продажу) обязательно требуется нотариально заверенное согласие супруга.

Исключение составляют случаи, когда при заключении брака супруги подписали брачный контракт, предусматривающий раздельное имущество и доходы супругов.

Возможные наследники

Для того чтобы избежать ситуации с неожиданным возникновением наследников на имущество, надо запросить нотариуса, который вел дело о наследстве, предоставить выписку из нотариальной книги о том, что другие известные наследники письменно отказались от прав на наследство. Но и это, конечно, не дает 100% гарантии, что не существует неизвестных претендентов на наследство.

Генеральная доверенность

В случае продажи недвижимости лицом, представляющим интересы собственника по генеральной доверенности, надо выяснить, действительно ли такая доверенность была оформлена, и что доверенность действительна (не была отозвана). Лучше всего это выяснить незадолго до сделки (у нотариуса, оформившего доверенность).

Дееспособность собственника

У продавца необходимо запросить справки о том, что он не состоит на учете в Наркологическом и Психоневрологическом диспансере. Если собственник состоит на учете в Психоневрологическом диспансере, то его интересы представляет законный опекун. В таком случае органы опеки должны дать согласие на продажу недвижимости. Если собственник состоит на учете в Наркологическом диспансере, то необходимо провести наркологическое освидетельствование непосредственно до и сразу после сделки. Освидетельствование должен проводить врач-нарколог, имеющий действующую лицензию.

Если не выполнить все эти условия, то впоследствии сделку по суду признают недействительной.